Покупателям квартир придумали новую норму

Фото: nk-tv.com

Правительство внесло в Госдуму законопроект, защищающий права добросовестных покупателей квартир. Речь идет о ситуациях, когда жилье, которое должно было принадлежать госорганам или муниципалитету, незаконно приватизируется и перепродается. Сейчас Гражданский кодекс позволяет изъять такую квартиру у нового собственника. Участники рынка недвижимости отмечают, что подобные мошеннические схемы по-прежнему очень распространены, а проверка юридической чистоты приобретаемого объекта ведется минимум по пяти источникам. При этом законопроект, по мнению экспертов, не решает проблему в полной мере: он касается только тех случаев, когда на имущество претендует государство — в лице муниципальных или федеральных органов. А на ситуации с физическими лицами, у которых недвижимость выбыла из собственности помимо их воли, новая норма распространяться не будет.

Законопроект, разработанный Минэкономразвития, вносит поправки в ст. 302 ГК «Истребование имущества от добросовестного приобретателя» и касается случав незаконной приватизации квартир. В ситуациях, когда мошенники приватизировали квартиру, после чего ее приобрели добросовестные покупатели, предлагается запретить изымать у последних это жилье. Эта норма будет касаться и случаев, когда владелец приобрел спорную квартиру безвозмездно — например, по договору дарения после цепочки перепродаж.

Как говорится в пояснительной записке к проекту, госорганы будут вправе истребовать свои потери с виновных лиц, то есть с мошенников, совершивших незаконную сделку.

В конце июля законопроект рассмотрела и одобрила комиссия правительства по законопроектной деятельности. А в июне Конституционный суд РФ признал п. 1 ст. 302 Гражданского кодекса РФ несоответствующим Основному закону в той мере, в которой он допускает изъятие квартиры у добросовестных покупателей по искам муниципалитетов или субъектов. КС счел, что нельзя допускать изъятие квартиры у гражданина, который полагался на данные ЕГРН и прошел регистрацию права собственности. Исключением становятся случаи, когда приобретатель знал либо должен был знать об отсутствии у продавца права распоряжаться спорным жильем.

Мнение юристов

Законопроект защищает права добросовестных покупателей, считает президент Гильдии юристов рынка недвижимости Олег Сухов.

— Следует убрать из гражданского законодательства даже саму возможность изъятия жилья у таких собственников, — пояснил он, добавив, что в каждом случае суду необходимо будет установить действительную добросовестность приобретателя, чтобы избежать злоупотреблений.

Для того чтобы оценить реальную пользу инициативы, надо дождаться ее реализации на практике, подчеркивает управляющий партнер коллегии адвокатов «Старинский, Корчаго и партнеры» Владимир Старинский.

— Суды зачастую подходят слишком строго к определению добросовестности приобретения, и многим гражданам отказывают в статусе такого собственника только по формальным основаниям. Дело не в том, чтобы признавать всех владельцев добросовестными — необходимо оценить реальные возможности человека узнать то, что приобретение будет неправомерным, — пояснил он.

Мнение рынка

Проверка юридической чистоты приобретаемого объекта — далеко не самый простой процесс, рассказал «Известиям» директор департамента вторичного рынка компании «ИНКОМ-Недвижимость» Михаил Куликов. Он пояснил, что сведения об юридической истории жилплощади собираются как минимум в пяти источниках. Так, необходимо ознакомиться с историей перехода прав собственности на квартиру и процедурой приватизации, а также уточнить, нет ли среди участников сделки граждан, состоящих на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере (иначе операция по купле-продаже жилья может быть признана недействительной — это весьма распространенный вид мошенничества) и прояснить все нюансы по поводу регистрации участников сделки. Затем, после заключения договора, требуется собрать доказательства проведения взаиморасчетов. Не все эти данные находятся в открытом доступе, добавил Михаил Куликов.

Добросовестные риелторы не только запрашивают документы у владельца, но и тщательно изучают всю историю перехода прав собственности на приобретаемую квартиру, пояснила «Известиям» генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина. Она напомнила, что законодательная инициатива возникла после разрешения КС казуса, когда приобретатель купил квартиру, прибегнув к помощи риелторов, которые впоследствии были признаны мошенниками.

— При принятии решения о «чистоте» приобретаемого объекта покупатель руководствовался сведениями, содержащимися в ЕГРН, и не располагал данными о том, что у органов местного самоуправления существовали права на спорное имущество, — пояснила она.

По словам Натальи Шаталиной, подобная мошенническая схема встречается достаточно часто, а самыми распространенными признаются махинации с объектами недвижимости, принадлежащими одиноким гражданам без родных и наследников.

— Изымаются квартиры, проданные по фальшивым документам, — мошенники, например, подделывают свидетельство о наследстве, — рассказала, в свою очередь, ведущий юрисконсульт юридической службы «ИНКОМ-Недвижимость» Светлана Болотская. — Мы сталкивались и с другими случаями — документы на квартиры могут быть настоящими, а подделывают документ, удостоверяющий личность продавца, вклеив туда фотографию постороннего человека. Кроме того, иногда в сделках участвует и подставное лицо — человек, похожий на продавца недвижимости (если судить по фотографии в паспорте), но таковым не являющийся.

Между тем, по мнению участников рынка, законопроект не решает проблему в полной мере. Он касается только случаев, когда на имущество претендует государство в лице муниципальных или федеральных органов. А на ситуации с физическими лицами, у которых эта недвижимость выбыла из собственности помимо их воли, новая норма не распространяется, пояснила Светлана Болотская.

При этом законопроект смещает и акцент доказывания в спорах о праве собственности, отметила Наталья Шаталина.

— В случае если законопроект будет одобрен, доказыванию будет подлежать преимущественно факт добросовестности приобретателя, в то время как сейчас добросовестные покупатели нередко должны доказывать факт законности выбытия имущества из владения прежних собственников. В такой ситуации добросовестный приобретатель может просто не знать условий совершения сделок с имуществом, — пояснила она.

Госдума планирует рассмотреть законопроект в первом чтении в осеннюю сессию.

https://iz.ru/

Последние новости Кемеровской области по теме:
Покупателям квартир придумали новую норму

Покупателям квартир придумали новую норму - Nk-Tv
Покупателям квартир придумали новую норму - Новокузнецк
Правительство внесло в Госдуму законопроект, защищающий права добросовестных покупателей квартир.
09:15 10.08.2017 Nk-Tv
- Новокузнецк
В Госдуме обсуждается законопроект, защищающий права добросовестных покупателей квартир.
12:21 09.08.2017 Газета Новокузнецк
 
По теме
На фоне, к сожалению, грустных новостей о том, как продавцы и покупатели недвижимости становятся обманутыми, эксперты в один голос говорят: лучше несколько раз всё перепроверить, чем остаться без денег и квартиры.
09.08.2017
Как защититься от мошенников при покупке квартиры - VashGorod.Ru На фоне, к сожалению, грустных новостей о том, как продавцы и покупатели недвижимости становятся обманутыми, эксперты в один голос говорят: лучше несколько раз все перепроверить, чем остаться без денег и квартиры.
08.08.2017
Четыре жителя Таштагольского района получили квартиры по программе обеспечения жильём детей-сирот - KuzInfo.Ru Все новоселы получили по двухкомнатной квартире. В целом на приобретение этих квартир на вторичном рынке жилья направлены более 4,1 млн рублей из федерального и областного бюджета.
28.07.2017
 
Четыре жителя Таштагольского района получили квартиры по программе обеспечения жильём детей-сирот - KemOblast.Ru Все новоселы получили по двухкомнатной квартире. В целом на приобретение этих квартир на вторичном рынке жилья направлены более 4,1 млн рублей из федерального и областного бюджета.
27.07.2017
 
В Испании в продаже появились «нулевые» банкноты евро - A42.Ru В Испании в свободной продаже появились банкноты номиналом ноль евро с изображением акведука в Сеговии, арены Лас-Вентас, ворот Алькала и зооаквариума в Мадриде, барселонского дома Батльо и Кафедрального собора Бургоса.
19.07.2018
В Красноярске педофил изнасиловал 14 девочек: над одной из жертв он надругался на кладбище - A42.Ru В Красноярске в суд передано уголовное дело в отношении серийного маньяка-педофила: он в течение трёх лет изнасиловал 14 несовершеннолетних студенток техникумов, ПТУ и лицеев.
19.07.2018 A42.Ru
Картины для Городской станции юных натуралистов нарисовали осужденные ИК-43 города Кемерово - ГУФСИН по Кемеровской области В исправительном учреждении был организован конкурс «Природа и мы», в котором участвовали осужденные, члены кружка изобразительного творчества.
18.07.2018 ГУФСИН по Кемеровской области
Утверждены сроки проведения финалов Первенства Кемеровской области среди детско-юношеских команд.
19.07.2018 Федерация футбола
«Просто хам»: экс-футболист российской сборной ударил журналиста по лицу - A42.Ru Между журналистом издания «Спорт-Экспресс» Игорем Рабинером и экс-футболистом сборной России Сергеем Кирьяковым произошла стычка рядом со студией телеканала «Матч ТВ» на Воробьёвых горах в Москве.
18.07.2018 A42.Ru
На Россию обрушатся ливни и град - Nk-Tv Сильные и очень сильные дожди пройдут на этой неделе в Центральном округе и Сибири, сообщил «Российской газете» руководитель отдела краткосрочных прогнозов погоды и опасных явлений Гидрометцентра Александр Голубев.
19.07.2018 Nk-Tv
В Испании в свободной продаже появились банкноты номиналом ноль евро с изображением акведука в Сеговии, арены Лас-Вентас, ворот Алькала и зооаквариума в Мадриде, барселонского дома Батльо и Кафедрального собора Бургоса.
19.07.2018 A42.Ru
Еврокомиссия оштрафовала компанию Google на 4,34 миллиарда евро. Данная мера принята в связи с попыткой корпорации доминировать на рынке всеми доступными способами.
18.07.2018 A42.Ru
Следствие ходатайствует о продлении ареста 2 экс-чиновникам МЧС по делу о - FlashSiberia источник: FlashSiberia фото: ТАСС Ходатайства следствия о продлении ареста сотрудников МЧС Александра Мамонтова и Григория Терентьева, обвиняемых по делу о пожаре в торговом центре "Зимняя вишня",
18.07.2018 FlashSiberia
Договора с подрядными организациями, которым предстоит ремонтировать дворы в Новокузнецке будут заключены только 23 июля.
18.07.2018 Nk-Tv